Co to jest wspólnota mieszkaniowa ?
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nie ma ona osobowości prawnej, może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Wspólnota nie posiada odrębnego majątku. W całości należy on do właścicieli lokali. Odpowiadają oni za jej zobowiązania do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać w 1995 r. po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl). Z roku na rok ich przybywa. Pięć lat temu było ich 67 tys., obecnie – ponad 100 tys.
Wspólnoty nie zakłada się, powstaje z mocy prawa w budynku mieszkalnym, w którym sprzedano choćby jeden lokal. Wystarczy, że jest dwóch właścicieli: ten, który sprzedał lokal (np. gmina) i jest posiadaczem reszty budynku, oraz właściciel kupionego lokalu. Nie muszą to być tylko mieszkania, ale także: sklepy, biura, lokale gastronomiczne i usługowe oraz garaże. Właścicielem może być zarówno skarb państwa, gmina, przedsiębiorstwo państwowe, spółdzielnia mieszkaniowa, spółka prawa handlowego, jak i osoba fizyczna. Utworzy więc ją nie tylko dwóch właścicieli mieszkań, ale i garaży lub sklepów.
Większość wspólnot istnieje w jednym budynku. Może funkcjonować jednak także w kilku budynkach znajdujących się na tej samej działce, np. na osiedlu wybudowanym przez developera. Wspólnota nie powstanie jednak na osiedlu domków jednorodzinnych. Z definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego zawartej w ustawie z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych wynika wprawdzie, że domem jednorodzinnym jest budynek mieszkalny z jednym samodzielnym lokalem, jednaj pojęcie to stworzono dla potrzeb najmu, nie ma więc zastosowania do własności lokali. Dlatego wspólnota nie powstanie w takim domu, chyba że jego właściciel zaadaptuje go na kilka lokali, a potem niektóre sprzeda (po tym jak starosta wyda zaświadczenie o ich samodzielności); wtedy wspólnota mieszkaniowa zacznie funkcjonować między tą osobą a nabywcami.
Wspólnota nie zaistnieje więc między właścicielami domów jednorodzinnych budowanych przez spółdzielnie lub developerów. W wypadku pierwszych obowiązuje prawo spółdzielcze, statut spółdzielni oraz kodeks cywilny (dalej: k.c.), drugich – tylko ten ostatni. Wspólnota ma prawo podzielić się również na mniejsze, ale dopiero od 19 maja 2000 r. Tego dnia weszła w życie nowela do uwl, która to przewiduje. Wcześniej uwl dopuszczała podział działki, na której stoi budynek, tylko w celu wydzielenia nowej, nie zabudowanej działki oraz jej zbycia. Wydzielenie gruntu wraz z domem nie było możliwe.
Taki podział ma sens tylko wtedy, gdy wspólnota istnieje w więcej niż jednym budynku. Tworzenie kilku wspólnot w jednym domu przysporzyłoby bowiem więcej kłopotów niż korzyści, np. mogłyby powstać problemy z podziałem instalacji technicznej w budynku. Podział nie jest również możliwy, jeżeli wydzielone działki gruntu nie spełniają wymagań stawianych działkom budowlanym
Prawa i obowiązki właściciela lokalu
Podstawowe prawa i obowiązki właściciela lokalu (w małej lub dużej wspólnocie) określa k.c.
Art. 140 k.c. mówi, że właściciel lokalu może w granicach określonych w ustawach i zasadach współżycia społecznego korzystać z rzeczy (a więc lokalu), z wyłączeniem innych osób. Pod warunkiem jednak, że dysponuje swoim prawem zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, tj. pobiera pożytki i inne dochody lub też rozporządza rzeczą w ramach tych zasad i praw (np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, funkcji lokalu i prawa budowlanego).
Właściciel mieszkania ma więc prawo
1. np. bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wynająć swój lokal w całości lub części zarówno na cel mieszkaniowy, jak i użytkowy, m.in. sklep lub biuro, ale jeżeli nie narusza tego przepisu
2. Właściciel lokalu może zmienić ponadto przeznaczenie lokalu z mieszkaniowego na użytkowy i odwrotnie.
Ogólne przeznaczenie nieruchomości określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wedle niego lokale w danej nieruchomości mogą pełnić zarówno funkcje mieszkaniowe, jak i określone funkcje użytkowe lub tylko jedną z nich. Właściciel może przekwalifikować lokal, gdy plan tego nie zabrania. W tym celu powinien wystąpić do organu właściwego w sprawach pozwoleń na budowę o wydanie decyzji o zmianie sposobu użytkowania lokalu (art. 71 prawa budowlanego). Przepisy inaczej określają bowiem wymagania techniczne wobec mieszkań i lokali użytkowych. Bardziej rygorystyczne są dla mieszkań, dlatego łatwiej przekwalifikować lokal mieszkalny na użytkowy niż odwrotnie
Właściciele mieszkań nie mają bezpośredniego wpływu na zmianę funkcji cudzego lokalu, chyba że wiąże się to z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej lub jej przebudową – wówczas potrzebna jest ich zgoda. Art. 16 uwl przewiduje jednak, że gdy korzystanie z lokalu jest niewłaściwe, to wspólnota mieszkaniowa może wystąpić przeciwko właścicielowi do sądu z powództwem o sprzedaż tego mieszkania na licytacji. Chodzi o sytuacje, gdy rażąco lub uporczywie narusza się porządek domowy albo przez niewłaściwe zachowanie czyni się niemożliwe korzystanie z innych mieszkań lub nieruchomości wspólnej. Gdy korzystanie z lokalu użytkowego spowoduje zwiększenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokalu mogą podjąć uchwałę obciążającą jego właściciela większymi opłatami z tego tytułu.
3. Właściciel lokalu może również:
- wydzierżawić swój lokal lub użyczyć,
- obciążyć hipoteką,
- obciążyć użytkowaniem
- obciążyć służebnością gruntową lub osobistą
- sprzedać
- darować
- zamienić
- jak też zawrzeć umowę dożywocia oraz rozporządzić nim na wypadek śmierci
4. Lokal ma prawo podzielić na mniejsze lub kilka połączyć w jeden. Na to musi jednak uzyskać najpierw zgodę innych właścicieli lokali.
Uwl określa natomiast prawa i obowiązki właścicieli związane przede wszystkim z nieruchomością wspólną. Uprawnienia i obowiązki członków małych wspólnot działających na podstawie k.c. zawiera ten kodeks.
