Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nie ma ona osobowości prawnej, może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Wspólnota nie posiada odrębnego majątku. W całości należy on do właścicieli lokali. Odpowiadają oni za jej zobowiązania do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać w 1995 r. po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl). Z roku na rok ich przybywa. Pięć lat temu było ich 67 tys., obecnie - ponad 100 tys.

Wspólnoty nie zakłada się, powstaje z mocy prawa w budynku mieszkalnym, w którym sprzedano choćby jeden lokal. Wystarczy, że jest dwóch właścicieli: ten, który sprzedał lokal (np. gmina) i jest posiadaczem reszty budynku, oraz właściciel kupionego lokalu. Nie muszą to być tylko mieszkania, ale także: sklepy, biura, lokale gastronomiczne i usługowe oraz garaże. Właścicielem może być zarówno skarb państwa, gmina, przedsiębiorstwo państwowe, spółdzielnia mieszkaniowa, spółka prawa handlowego, jak i osoba fizyczna. Utworzy więc ją nie tylko dwóch właścicieli mieszkań, ale i garaży lub sklepów.

Większość wspólnot istnieje w jednym budynku. Może funkcjonować jednak także w kilku budynkach znajdujących się na tej samej działce, np. na osiedlu wybudowanym przez developera. Wspólnota nie powstanie jednak na osiedlu domków jednorodzinnych. Z definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego zawartej w ustawie z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych wynika wprawdzie, że domem jednorodzinnym jest budynek mieszkalny z jednym samodzielnym lokalem, jednaj pojęcie to stworzono dla potrzeb najmu, nie ma więc zastosowania do własności lokali. Dlatego wspólnota nie powstanie w takim domu, chyba że jego właściciel zaadaptuje go na kilka lokali, a potem niektóre sprzeda (po tym jak starosta wyda zaświadczenie o ich samodzielności); wtedy wspólnota mieszkaniowa zacznie funkcjonować między tą osobą a nabywcami.

Wspólnota nie zaistnieje więc między właścicielami domów jednorodzinnych budowanych przez spółdzielnie lub developerów. W wypadku pierwszych obowiązuje prawo spółdzielcze, statut spółdzielni oraz kodeks cywilny (dalej: k.c.), drugich - tylko ten ostatni. Wspólnota ma prawo podzielić się również na mniejsze, ale dopiero od 19 maja 2000 r. Tego dnia weszła w życie nowela do uwl, która to przewiduje. Wcześniej uwl dopuszczała podział działki, na której stoi budynek, tylko w celu wydzielenia nowej, nie zabudowanej działki oraz jej zbycia. Wydzielenie gruntu wraz z domem nie było możliwe.

Taki podział ma sens tylko wtedy, gdy wspólnota istnieje w więcej niż jednym budynku. Tworzenie kilku wspólnot w jednym domu przysporzyłoby bowiem więcej kłopotów niż korzyści, np. mogłyby powstać problemy z podziałem instalacji technicznej w budynku. Podział nie jest również możliwy, jeżeli wydzielone działki gruntu nie spełniają wymagań stawianych działkom budowlanym