Podstawowe prawa i obowiązki właściciela lokalu (w małej lub dużej wspólnocie) określa k.c.

Art. 140 k.c. mówi, że właściciel lokalu może w granicach określonych w ustawach i zasadach współżycia społecznego korzystać z rzeczy (a więc lokalu), z wyłączeniem innych osób. Pod warunkiem jednak, że dysponuje swoim prawem zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, tj. pobiera pożytki i inne dochody lub też rozporządza rzeczą w ramach tych zasad i praw (np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, funkcji lokalu i prawa budowlanego). 

Właściciel mieszkania ma więc prawo
1. np. bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wynająć swój lokal w całości lub części zarówno na cel mieszkaniowy, jak i użytkowy, m.in. sklep lub biuro, ale jeżeli nie narusza tego przepisu
2.    Właściciel lokalu może zmienić ponadto przeznaczenie lokalu z mieszkaniowego na użytkowy i odwrotnie.

Ogólne przeznaczenie nieruchomości określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wedle niego lokale w danej nieruchomości mogą pełnić zarówno funkcje mieszkaniowe, jak i określone funkcje użytkowe lub tylko jedną z nich. Właściciel może przekwalifikować lokal, gdy plan tego nie zabrania. W tym celu powinien wystąpić do organu właściwego w sprawach pozwoleń na budowę o wydanie decyzji o zmianie sposobu użytkowania lokalu (art. 71 prawa budowlanego). Przepisy inaczej określają bowiem wymagania techniczne wobec mieszkań i lokali użytkowych. Bardziej rygorystyczne są dla mieszkań, dlatego łatwiej przekwalifikować lokal mieszkalny na użytkowy niż odwrotnie

Właściciele mieszkań nie mają bezpośredniego wpływu na zmianę funkcji cudzego lokalu, chyba że wiąże się to z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej lub jej przebudową - wówczas potrzebna jest ich zgoda. Art. 16 uwl przewiduje jednak, że gdy korzystanie z lokalu jest niewłaściwe, to wspólnota mieszkaniowa może wystąpić przeciwko właścicielowi do sądu z powództwem o sprzedaż tego mieszkania na licytacji. Chodzi o sytuacje, gdy rażąco lub uporczywie narusza się porządek domowy albo przez niewłaściwe zachowanie czyni się niemożliwe korzystanie z innych mieszkań lub nieruchomości wspólnej. Gdy korzystanie z lokalu użytkowego spowoduje zwiększenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokalu mogą podjąć uchwałę obciążającą jego właściciela większymi opłatami z tego tytułu.

3. Właściciel lokalu może również:

• wydzierżawić swój lokal lub użyczyć,

• obciążyć hipoteką,

• obciążyć użytkowaniem

• obciążyć służebnością gruntową lub osobistą

•  sprzedać

•  darować

•  zamienić

•  jak też zawrzeć umowę dożywocia oraz rozporządzić nim na wypadek śmierci

4.  Lokal ma prawo podzielić na mniejsze lub kilka połączyć w jeden. Na to musi jednak uzyskać najpierw zgodę innych właścicieli lokali.
Uwl określa natomiast prawa i obowiązki właścicieli związane przede wszystkim z nieruchomością wspólną. Uprawnienia i obowiązki członków małych wspólnot działających na podstawie k.c. zawiera ten kodeks.